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按均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米購(gòu)買(mǎi)的100平方米新房，一個(gè)月可以賺12.64萬(wàn)元！在被稱(chēng)為“心驚肉跳”的炒作中，深圳房?jī)r(jià)成了全國(guó)矚目的焦點(diǎn)�！胺瓋扇妒钦＃环槐毒褪鞘С�。整個(gè)深圳樓市完全處于瘋狂狀態(tài)。”
一個(gè)多月來(lái)，隨著記者調(diào)查的深入，中介聯(lián)手開(kāi)發(fā)商坐莊深圳房?jī)r(jià)的商業(yè)鏈條開(kāi)始完整而又清晰地展現(xiàn)出來(lái)。
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操盤(pán)手驚曝中介“掃樓”玄機(jī)
張承望(化名)是香港人，曾經(jīng)與深圳伙伴有過(guò)一年的“炒房”經(jīng)歷。張是深圳近十個(gè)樓盤(pán)的VIP會(huì)員，屬于眾多炒房操盤(pán)手之一。在張承望的記憶里，自2006年開(kāi)始到2007年中，深圳房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)沒(méi)有任何規(guī)律可言。
深圳“樓瘋”
對(duì)比1月份的10670元/平方米，深圳房?jī)r(jià)半年暴漲50%。而深圳樓市從均價(jià)5980元/平方米上漲到9300元/平方米，卻足足用了兩年。
在深圳關(guān)內(nèi)，新盤(pán)均價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)元/平方米。在羅湖區(qū)，最高5萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)直逼香港的郊區(qū)元朗。在深圳的樓市“神話(huà)”之下，還屢屢出現(xiàn)了“開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)”的銷(xiāo)售奇跡。
在“VIP”優(yōu)先購(gòu)房的規(guī)則下，資本雄厚或受私募資金支持的中介公司，可以利用“VIP”號(hào)，整層、整棟地購(gòu)進(jìn)新房。通過(guò)壟斷房源，中介公司不但實(shí)現(xiàn)了“二次捂盤(pán)”，還由此衍生出了“轉(zhuǎn)號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”等灰色收費(fèi)，抬高購(gòu)房隱性成本，脫離官方統(tǒng)計(jì)。
“VIP”玄機(jī)
張承望說(shuō)：“在深圳，你必須有‘條子’或者‘VIP’號(hào)，才能通過(guò)‘優(yōu)先購(gòu)房’搶到新房。否則，即使你有錢(qián)，也不一定能買(mǎi)到一手房。”
在深圳羅湖的戴斯公寓，需要在銀行預(yù)存5萬(wàn)元并提供證明，才可以辦理“VIP”卡。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中心主任宋丁認(rèn)為：個(gè)別發(fā)展商明明只有100個(gè)房屋供應(yīng)，卻要發(fā)行1000張VIP卡，結(jié)果引起爭(zhēng)相搶購(gòu)。這樣的做法，在某種程度上是在制造樓市的緊缺氣氛。
據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)商對(duì)VIP的使用模式主要有兩種：第一種是按照VIP的號(hào)碼順序排隊(duì)選房，并且不限制VIP號(hào)的購(gòu)房數(shù)量。由于不限制一次性購(gòu)房數(shù)量，只要拿到最前面的VIP號(hào)，中介機(jī)構(gòu)和投資客就可以搶先一步，大批“掃貨”。這樣，即使購(gòu)房市民辦了VIP卡，只要排位靠后同樣買(mǎi)不到房。
第二種是VIP購(gòu)房順序由電腦抽簽決定，與此同時(shí)，每個(gè)VIP卡號(hào)只能購(gòu)買(mǎi)一至二套住房。
“這些手段只是表面文章。”張承望說(shuō)：電腦抽簽似乎很公平，可以避免內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，但事實(shí)上，房地產(chǎn)商有很多“技巧”。一些地產(chǎn)商會(huì)把優(yōu)質(zhì)房源，提前預(yù)訂給特殊的“VIP”號(hào)。
中介“坐莊”
張承望說(shuō)，與散戶(hù)炒家相比，有資金實(shí)力的中介公司，往往會(huì)通過(guò)與開(kāi)發(fā)商合作，整棟、整片地“吃進(jìn)”樓房。
在深圳，一些在銷(xiāo)售處被告知“售罄”的樓盤(pán)，只要你步行至附近的中介公司，往往就會(huì)獲知這樣的信息：這個(gè)樓盤(pán)還有很多好房子，你只需在開(kāi)盤(pán)均價(jià)的基礎(chǔ)上，再加幾千元/平方米，同時(shí)交納幾萬(wàn)元的“茶水費(fèi)”(行話(huà))，就可以簽訂購(gòu)房合同。但是，公司規(guī)定的中介費(fèi)，還要照常收取。
張承望透露，中介公司控制某一樓盤(pán)房源的手段，主要有兩種：其一，直接與房地產(chǎn)商合作。房地產(chǎn)商將樓盤(pán)全部交給中介銷(xiāo)售，每賣(mài)出去一套，中介會(huì)從中收取一定比例的提成。其二，以中介公司名義，獲得房地產(chǎn)商的“VIP”號(hào)，利用自身資金或依托私募基金，整片、整棟地“吃進(jìn)”樓盤(pán)。
張承望稱(chēng)，在部分中介公司的“坐莊”下，一手房的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)成本，除了合同價(jià)格，還要加上“炒號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”等。因此，不少新盤(pán)在進(jìn)入二手市場(chǎng)后，往往會(huì)出現(xiàn)20%~30%的暴漲。張承望說(shuō)，“中介作為最大的莊家，成功把價(jià)格抬高20%~30%后，就必須馬上把貨拋出去。”
張承望透露，這時(shí)候中介公司會(huì)利用其營(yíng)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，不斷向市場(chǎng)灌輸“政府即將強(qiáng)征個(gè)稅”、“銀行首付將提至四成”等“小道”消息，暗示市民買(mǎi)房要趕快出手，制造樓市緊張氣氛。
據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
深圳樓市“泡沫”已現(xiàn)
深圳龍華開(kāi)發(fā)有限公司副總鄧堅(jiān)分析：在當(dāng)前的流通環(huán)節(jié)，大家不顧回報(bào)率，有人投資，就有人接手，數(shù)次轉(zhuǎn)手之后，樓價(jià)猛漲。這種情況，已經(jīng)說(shuō)明樓市出現(xiàn)泡沫跡象。
今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數(shù)據(jù)稱(chēng)：當(dāng)前，深圳房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比已經(jīng)達(dá)到2.68，房?jī)r(jià)虛漲泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
由于房?jī)r(jià)上漲太快，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了恐慌性搶房。在樓價(jià)飆升的壓力下，一批本應(yīng)在明后年買(mǎi)房的年輕人，紛紛向父母伸手，傾全家之力提前供房。
按照當(dāng)前1.4萬(wàn)元均價(jià)，深圳人要買(mǎi)一套100平方米房子，首付三成需40萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元。選擇20年等額遞減還款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年樓價(jià)月增10%的速度，到今年年底，這套房子的月供將突破一萬(wàn)元。
更大的憂(yōu)慮在于，在深圳樓價(jià)的飆升浪潮中，從2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。
張承望擔(dān)心，如果深圳人均可支配收入持續(xù)減少，這批年輕人在供第一套住房后，明后年多數(shù)人就沒(méi)有能力再買(mǎi)新房。這時(shí)候，炒房鏈條的末端將出現(xiàn)承接力不足，到時(shí)樓價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)暴跌？
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