于之洋 趙振宇

　　住房問(wèn)題始終是關(guān)系民生福祉的重大民生議題。當(dāng)前，我國(guó)住房供應(yīng)體系一定程度上存在結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，住房保障的覆蓋面與體系化還有待進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)。黨的二十屆三中全會(huì)《決定》指出：“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步提出，要“以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”。近期召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。加大配售型保障性住房供給力度，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)并釋放消費(fèi)潛力，讓廣大中低收入群體享受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和保障性住房的政策紅利，從而為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供重要支撐。在新一輪配售型保障性住房供給中，我市亟須強(qiáng)化完善供給機(jī)制，優(yōu)化用地供應(yīng)機(jī)制，提升住房品質(zhì)，健全管理機(jī)制，推動(dòng)配售型保障性住房高質(zhì)量發(fā)展，助力加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　堅(jiān)持以需定建，完善供給機(jī)制

　　整合多維度數(shù)據(jù)構(gòu)建動(dòng)態(tài)需求評(píng)估體系。依托寧波住房保障服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)，結(jié)合常住人口住房自有率、商品房空置率、租賃市場(chǎng)供需比等指標(biāo)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市的住房資源匹配度，同時(shí)通過(guò)線上輪候系統(tǒng)實(shí)時(shí)采集新就業(yè)大學(xué)生、青年人才等新市民的保障房申請(qǐng)數(shù)據(jù)，精確測(cè)評(píng)居住需求規(guī)模。

　　優(yōu)化配售型保障性住房供給方式。調(diào)整供給方向，根據(jù)需求適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持通過(guò)消化存量房的方式來(lái)籌集配售型保障性住房的房源。政府應(yīng)結(jié)合配售型保障性住房的目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)，明確被收購(gòu)商品房項(xiàng)目應(yīng)具備的條件，可重點(diǎn)關(guān)注保交房及償債壓力大、自主處置資產(chǎn)困難的項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)收購(gòu)過(guò)程中涉及的資產(chǎn)評(píng)估、權(quán)屬變更等一系列問(wèn)題形成文件進(jìn)行明確。

　　結(jié)合實(shí)際情況，合理安排供給進(jìn)度。結(jié)合線上輪候系統(tǒng)的實(shí)時(shí)申報(bào)數(shù)據(jù)，當(dāng)存量房源覆蓋率達(dá)到預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)新建房源進(jìn)度，逐步轉(zhuǎn)向“需求申報(bào)—分批審批—定向籌建”的精準(zhǔn)供給模式。對(duì)于住房矛盾顯著緩解的區(qū)域，可以轉(zhuǎn)向需求導(dǎo)向型供給，依據(jù)資格審核通過(guò)的家庭數(shù)量確定單次供給規(guī)模，從“靜態(tài)計(jì)劃”到“動(dòng)態(tài)響應(yīng)”，形成“以需定建”的動(dòng)態(tài)供給體系。

　　優(yōu)化用地供應(yīng)機(jī)制，提升項(xiàng)目建設(shè)適配性

　　構(gòu)建與年度建設(shè)任務(wù)聯(lián)動(dòng)的用地編制體系。在編制國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，對(duì)配售型保障性住房用地實(shí)行清單化管理和優(yōu)先規(guī)劃?rùn)C(jī)制，通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的用地科目實(shí)現(xiàn)供應(yīng)計(jì)劃單列。

　　構(gòu)建多審合一的數(shù)字平臺(tái)，高效保障土地供給。依托“浙里建”系統(tǒng)搭建配售型保障性住房用地審批模塊，整合資規(guī)局的規(guī)劃許可、住建局的施工許可以及發(fā)改委的投資核準(zhǔn)等多項(xiàng)審批事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)“一表申請(qǐng)、并聯(lián)審批”，對(duì)配售型保障性住房用地項(xiàng)目實(shí)行審批綠色通道，擴(kuò)大土地供給的多種渠道。

　　優(yōu)先選取可優(yōu)化開(kāi)發(fā)地塊。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域配套設(shè)施完善度等關(guān)鍵要素納入選址綜合考量，優(yōu)先選取已完成市政管網(wǎng)鋪設(shè)、公共服務(wù)配套成熟的片區(qū)，確保項(xiàng)目選址與城市發(fā)展時(shí)序相匹配，避免出現(xiàn)住房與配套設(shè)施脫節(jié)的問(wèn)題。

　　提升住房品質(zhì)，打造配售型“好房子”

　　優(yōu)化空間布局，提升宜居程度。通過(guò)“城市更新單元規(guī)劃”來(lái)劃定配售型保障性住房的配建比例，重點(diǎn)在軌道交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域嵌入配售型保障性住房居住社區(qū)，形成“大分散、小集中”的分布格局。同時(shí)將住房選址與公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)深度融合，確保每個(gè)配售型保障性住房社區(qū)周邊覆蓋基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、商業(yè)等核心設(shè)施。

　　加強(qiáng)科技創(chuàng)新，推動(dòng)住房建設(shè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。施工主體在建設(shè)過(guò)程中可以引入建筑信息化模型（BIM）技術(shù)對(duì)建筑設(shè)計(jì)、施工管理流程進(jìn)行優(yōu)化，提升建筑效率。同時(shí)利用集成物聯(lián)網(wǎng)傳感器實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)建筑性能動(dòng)態(tài)優(yōu)化，并搭建配售型保障性住房集中采購(gòu)平臺(tái)，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)匹配供需，為居民提供更加便利化的居住服務(wù)。

　　注重節(jié)能減碳，推動(dòng)綠色發(fā)展。在配售型保障性住房建設(shè)過(guò)程中，可以采用低碳環(huán)保的建筑材料，降低建筑全生命周期碳排放，并利用太陽(yáng)能和風(fēng)能等再生資源，降低對(duì)傳統(tǒng)化石能源的依賴(lài)。同時(shí)使用綠色先進(jìn)的建筑技術(shù)，有效提升住房的保溫、隔音和通風(fēng)性能，確保住房的品質(zhì)提升。

　　健全管理機(jī)制，推動(dòng)后期可持續(xù)發(fā)展

　　引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。引入專(zhuān)業(yè)化管理機(jī)構(gòu)參與全流程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，招采專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售服務(wù)，與政府部門(mén)形成職能互補(bǔ)。市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等執(zhí)行事務(wù)，政府部門(mén)則專(zhuān)注政策制定與監(jiān)督職能，有效激活社會(huì)組織參與配售型保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)動(dòng)力，同時(shí)提升配售型保障性住房社區(qū)管理水平。

　　完善準(zhǔn)入與回購(gòu)機(jī)制。加速推進(jìn)居民信用信息庫(kù)與住房保障誠(chéng)信檔案建設(shè)，審核標(biāo)準(zhǔn)上在既有工資水平、居住狀況等常規(guī)審核要素之外，應(yīng)將數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代衍生的多元化就業(yè)形態(tài)收益、創(chuàng)新性財(cái)產(chǎn)模式等納入評(píng)估體系，使現(xiàn)行保障資格審查機(jī)制能夠精準(zhǔn)反映不同群體在新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況。在回購(gòu)機(jī)制上，應(yīng)建立房?jī)r(jià)波動(dòng)應(yīng)對(duì)機(jī)制，防止回購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)脫節(jié)，同時(shí)對(duì)于竣工時(shí)間超過(guò)15年的配售型保障性住房在回購(gòu)后可以轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，有利于促進(jìn)配售型保障性住房資源的良性循環(huán)。

　　拓寬資金來(lái)源，開(kāi)拓長(zhǎng)周期資金渠道。通過(guò)注入本金或貼息等方式，優(yōu)化保障性住房項(xiàng)目主體的信貸條件，以獲得更多銀行資金支持。同時(shí)適當(dāng)增加地方專(zhuān)項(xiàng)債券和保障性安居工程補(bǔ)助資金，確保增量資金落實(shí)到位，保證項(xiàng)目資金穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金和公益信托基金等為配售型保障性住房項(xiàng)目籌集長(zhǎng)期資金，引導(dǎo)社會(huì)資本參與供給。

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